מדריך המיסים לרוכשי הדירה

רכישת דירה היא ללא ספק הוצאה גדולה במיוחד. למעשה, זו כנראה ההוצאה הגדולה ביותר, אשר רובנו נבצע אי פעם. לאור זאת ובכלל, חשוב לקחת בחשבון כי לסכומים הגדולים שבהם מדובר מתווספות הוצאות רבות נוספות, כולל מיסים: 

 

מס שבח

חשוב לדעת כי חוק מס שבח או בשמו הרשמי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מחייב תשלום מס על מכירת דירה. המס מתייחס למעשה רק לרווח שהושג באמצעות המכירה וקביעת גובה המס היא עניין מורכב מאוד. מורכבות זו מתחילה כבר מהערכת הרווח בו מדובר, מאחר שיש לקחת בחשבון לא רק את מחיר רכישת הנכס במקור, אלא גם הוצאות שהיו במשך השנים עבור השבחת הנכס וכן פחת בערך הנכס. בנוסף, יש בנושא מס השבח מגוון פטורים אפשריים, כמו למשל פטור במקרה שזו דירת מגורים יחידה. עד 2014, שאז התחילה רפורמה בנושא זה, היו רוב מקרי המכירה מתאימים לקבלת פטור ממס שבח. מאז 2014, העניין הפך להיות מורכב יותר. כמובן, אם מסתבר שלא היה בכלל רווח ממכירת הדירה, גם אז אין צורך בתשלום מס שבח. 

 

מס שבח – גם הקונה משלם

ישנם מקרים, שבהם רוכש הנכס נדרש לשלם לרשות המיסים מקדמה על מס השבח. אין זו טעות – מדובר ברוכש ולא במוכר. סכום המקדמה יורד מהתשלום שהוא אמור להעביר למוכר. 

 

מס רכישה

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, רוכש נכס חייב לשלם מס רכישה לרשות המיסים. גובה התשלום תלוי בשווי הנכס ושיעורי המס משתנים כל שנה בהתאם למדד. לשם ההמחשה, אלה שיעורי המס לשנת 2019: עד שווי דירה של1,696,750  ש"ח לא משלמים מס רכישה (מס בשיעור 0%), מסכום זה ועד 2,012,560 ש"ח משלמים 3.5% מס רכישה, מסכום זה ועד 5,192,150 ש"ח משלמים 5%, מסכום זה ועד 17,307,170 ש"ח משלמים 8% ובכל ערך דירה גבוה יותר משלמים 10% מס רכישה. יש מי שיקבלו פטורים או יידרשו לשלם מס רכישה מופחת, כולל עולים חדשים ונכים. מעבר לכך, ישנם עוד מקרים מיוחדים של רכישת דירה, בהם מתקיימים כללים מיוחדים לגבי מס הרכישה. לדוגמא: דירה שלא נמכרה, אלא ניתנה במתנה, שאז בתנאים מסויימים יינתן פטור ובאחרים יוגדר תשלום מס רכישה נמוך מהרגיל. 

 

מס רכישה על דירה שניה

למי שיש כבר בבעלותו דירה, מס הרכישה על דירה שניה שונה מעט: עד לסכום של 5,194,225  ש"ח משלמים 8% ומסכום זה ומעלה 10% מס רכישה. 

 

לסיכום

למרות שלא מדובר במיסים רבים סביב רכישת דירה, עדיין מדובר בסכומים לא מבוטלים. בנוסף, ישנה בנושא זה כאמור גם מורכבות רבה, בעיקר סביב מס שבח. לאור כל זאת, המיסים הם היבט שבוודאי חיוני לקחת בחשבון ולטפל בו בתשומת לב, בכל עסקת נדל"ן.