חוק מיסוי מקרקעין, הנקרא גם שבח ורכישה, קובע שכל אדם שמוכר את זכותו על מקרקעין, למשל מגרש, דירת מגורים, או נכס מסחרי, חייב לשלם מס שבח בגין המכירה, אלא אם כן חל לגביו פטור מתשלום מס שבח.
גם הקונה חייב לשלם מס רכישה בגין כל קנייה של זכות במקרקעין, למשל כשהוא רוכש דירה, אלא אם כן יש הקלות במס רכישה או פטור ממס על הנכס. על מנת להתנהל בצד החוק, חשוב ביותר לבדוק היטב ולעומק את המצב המשפטי של נכס, לפני שקונים אותו, ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ונדל"ן, תוך שימת דגש על תכנון מס מקיף.
מדריך זה מספק הסברים מפורטים לגבי חלק מהפטורים הקיימים בחוק, כולל המלצות להתנהלות משפטית נכונה.
אבל תחילה חשוב להבין מהו מס שבח
מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר של זכות במקרקעין. המס מוטל במקרה בו המוכר השיג רווח כתוצאה ממכירת הזכות במקרקעין, ולא כשהוא מוכר דירה, למשל, בהפסד.
האופן בו המס מחושב קבוע בחוק, וסעיפי החוק נוגעים למצבים כגון הוצאות שמותרות בניכוי ממס שבח, כמו למשל דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין בתהליך המכירה והרכישה, או הוצאות שונות שהיו למוכר והנוגעות להשבחת הנכס. החוק מפרט גם הוראות הנוגעות לחישוב שווי המכירה ביום המכירה, כולל תנאים והגדרות לגבי כל מצב.
בדיקת הזכרות לפטור ממס שבח
מומלץ לבדוק מוקדם ככל הניתן אם למוכר מגיע פטור ממס שבח, או אם הוא חייב לשלם את המס, ולפני שחותמים על העסקה, כדי שניתן יהיה להיערך מראש בהתאם, אם נקבע כי קיימת חובת תשלום מס.
כל מקרה נבחן לגופו וכרוך בבדיקה משפטית מקיפה, שבחלק מהמקרים יכולה להוביל לשינוי בהחלטת המוכר אם למכור את הדירה או להמתין לתזמון טוב יותר לביצוע העסקה.
ברוב המקרים, בדיקת שווי הרכישה וההוצאות שהיו למוכר, הקשורות לדירה ושמותרות לניכוי בהתאם לחוק, יובילו לתוצאה שבה השבח יהיה שלילי, כלומר, קיים הפסד רווח הון, ובמקרה זה אין טעם לבקש פטור ממס שבח.
ייעוץ משפטי להגשת בקשה לפטור ממס שבח
כדי לקבל פטור ממס שבח, יש למלא בקשה מתאימה במסגרת טופס הדיווח של ההצרה הנוגעת למכירת הדירה, אותה יש להגיש לאגף מיסוי מקרקעין, בתוך חודש מיום המכירה.
ייעוץ משפטי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין מוודא שתהליך הגשת בקשת פטור ממס שבח מבוצעת כדין, וכוללת את כל הפרטים הדרושים על מנת לקדם את מלוא הסיכויים להשגת האישור לפטור.
בשירה התחתונה: בקשת פטור ממס שבח צריכה להתבצע בכפוף לחוק
חשוב להקדיש את מלוא תשומת הלב לתהליך הגשת בקשת פטור ממס שבח, במיוחד בשנת המס 2018-2019, ולהתנהל נכון עוד לפני ביצוע עסקת המכירה והחתימה על חוזה למכירת דירה או ביצוע זיכרון דברים לרכישת דירה.
ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין, המתמחה בחוקי מיסוי מקרקעין, יאפשר לכם לוודא שאתם מתנהלים בצד החוק ולעבור את התהליך בקלות וביעילות.
