מיסוי נדל“ן הוא שם כולל לכל הסוגים של המיסים אותם תצטרכו לשלם בגין ביצוע רכישות נדל“ן או השקעות בתחום. המס הראשון בו נעסוק הוא מס שבח. מס שבח  מקרקעין הוא למעשה מס אותו מטילים על רווחים של בעלים המחליטים למכור נכס נדלני, או מוכרים שיש להם זכויות במקרקעין או באיגוד מקרקעין. המס הוא רווח הון שחל אך ורק על מקרקעין במדינת ישראל. החישוב הינו מורכב והוא כולל מגוון רחב של מרכיבים. כאשר מוכרים זכות במקרקעין למשל חנות, דירה לצורכי מגורים, זכויות בניה, נחלה וכיוצא בזה, משולם מס השבח בגין הרווחים, אך לעתים יש מצבים בהם מגיע החזר מס שבח.

 

מדוע מגיע ההחזר?

יש כל מיני סיבות שיכולות להוביל לכך שמגיע החזר למוכר כמו למשל קיזוז של ההפסדים בצורה אופטימלית, הפחתת מיסים בתנאים מקלים, ניכוי של הוצאות, הקלות במס שהוענקו על פי חוק בשנים מסוימים ועוד.

 

מס רכישה

מס רכישה משולם על ידי קונה הנכס, מעצם היותו מבצע רכישה נדלנית. מטרת מס זה היא להגדיל את קופת מיסי המדינה, תוך הקטנת כמויות המשקעים בענף הנדל“ן. את המס משלמים לאחר שרוכשים את הנכס. גובה המס נקבע לפי סוג הנכס, מחירו וכמות הנכסים שבבעלותו של הרוכש. קיימו מדרגות מס לדירה ראשונה ומדרגות מס לדירה נוספת.

 

מתי יש פטור ממס רכישה?

הפטור ממס רכישה קיים כאשר ערך הדירה נמוך בהשוואה לגובה הפטור. אנשים עם מוגבלות, משפחות שכולות ועולים חדשים לא צריכים לשלם מס זה.

 

מס הכנסה עבור נדל“ן בשכירות

מדובר במס שקשור באופן ישיר לתקופה שבה הנכס מושכר. ברגע שיש בבעלותי נכס ואני משכיר אותו, אני צריך לדווח על כך למס הכנסה וזוהיא הכנסה הדרושה במס. יש כמה מסלולים לתשלום מיסים בשכירות. המסלול הראשון הוא מסלול הפטור, כאשר על פי החוק, ברגע שהמשכיר דורש פחות מ-5,196 (נכון לשנת 2022), הוא פוטר ממס ועליו לבחור במסלול זה. המסלול השני הוא מסלול ה-10% והוא קובע כי על בעל הנכס לשלם תשלום של 10% מגובה השכירות. מסלול זה מתאים לכל מי שבבעלותו כמה נכסים ושכר הדירה גבוה באופן יחסי. המסלול השלישי הוא מסלול תשלום מס שולי והוא מחבר את כל ההכנסות שלאותו אדם יש מהשכירות ומהמשכורת הקבועה שלו. בהתאם לגובה כל ההכנסות, נקבעת מדרגת המס.

 

היטל השבחה

משולם עבור הרשות המקומית או העירייה בשל בקשה לאישורי תכניות בגין השבחת הנכס. תשלום זה מחוייב רק אחרי הוכחה מטעם שמאי מקרקעין של העירייה כי השבח אכן קיים באישור התכניות.

 

בכל אופן, מיסוי נדל“ן נחשב לאחד התחומים היותר מורכבים ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין נדל“ן מקצועי.